Mesmo durante a pandemia de Covid-19, não houve diminuição da construção de empreendimentos imobiliários no país. Pelo contrário, houve um crescimento significativo, onde a população teve maior interesse na compra do seu imóvel próprio ou então, a troca do seu imóvel menor, para um maior.
O sistema híbrido de trabalho em conjunto com o home office facilitou ainda mais essa visão dos brasileiros.
Com isso, houve um grande aumento de incorporações imobiliárias, o que gera um grande aumento de mão de obra, compra e fornecimento de materiais, e mais, aumento de prestação de serviços que garantam maior segurança jurídica nessas relações, até a assinatura do contrato de compra e venda de imóvel.
Comprar um imóvel na planta tem sido uma ótima alternativa para investidores ou não.
A facilidade no pagamento do valor de entrada, bem como, o financiamento imobiliário pelas instituições bancárias, principalmente pela Caixa Econômica Federal, facilitou muito a compra de imóveis na planta.
Entretanto, o incorporador precisa de um grande suporte jurídico na obtenção do terreno em que realizará a incorporação imobiliária.
Vários passos são necessários, entre eles, uma análise de risco especializada em incorporações imobiliárias é de extrema importância, tendo em vista o grande valor financeiro aplicado a essas construções.
Dito isto, será elencado pontos de uma análise de riscos especializada e direcionada a incorporações imobiliárias e que devem ser objeto de atenção dos incorporadores.
COMO SABER SE O INCORPORADOR PODE CONSTRUIR NAQUELE TERRENO OU REGIÃO?
Cidades como São Paulo, que são dominadas por edifícios, detém um código de obras que precisa ser observado pelo incorporador ainda em fase de pesquisa.
Há regramentos que precisam ser observados, como por exemplo: a quantidade de pavimentos, a altura do empreendimento, a finalidade do mesmo (residencial, comercial ou misto), se o total da área escolhida pode ser utilizada em prol do empreendimento.
O plano diretor é um dos documentos que precisam ser muito bem analisados pelo advogado especializado, que informará ao incorporador todas as permissões ou não que a cidade aplica para a incorporação imobiliária, seja ela condomínio edilício ou de lotes e casas.
O QUE PRECISA SER OBSERVADO NA ANÁLISE DE RISCOS PARA A CONSTRUÇÃO DE UMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Alguns pontos precisam ser analisados, mas não apenas eles:
É necessário verificar se o terreno e região comportam o projeto de incorporação imobiliária, seja pela utilização da do espaço terrestre como aéreo. Portanto, através da análise do plano diretor é possível verificar o que pode ser construído ou não, bem como alturas, áreas, metros e outras possibilidades.
Muito importante ainda é ter uma visão a respeito de direito ambiental urbano, verificando se o terreno possui APP (Área de Preservação Permanente). Quando há uma APP, existem limites de construção já delimitadas pelos agentes ambientais, para que não seja colocado em risco a área ambiental preservada do local, por exemplo: nascentes, margens de rio, flora preservada, animais silvestres entre outros.
Necessário verificar se o projeto respeita o distanciamento de margem de cursos d’água, o que pode interferir diretamente no sistema natural daquela área, bem como nos biomas naturais.
Observação ao Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/01), pois um Estudo de Impacto de Vizinhança também deve ser realizado a depender da região em que se pretende construir, dando atenção a situações como: trânsito, som e barulho (um exemplo clássico foi o Allianz Parque, onde foram obrigados judicialmente a trocar as janelas dos apartamentos próximos, por janelas acústicas, já que o estádio recebe diversos shows ao longo do ano), impacto social à vizinhança, posto a valorização da área, entre outros aspectos.
O QUE PODE ACONTECER CASO UMA ANÁLISE DE RISCO MINUCIOSA PARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS NÃO FOR REALIZADA?
Veja, obras que não estão de acordo com leis, decretos, estatutos, sejam eles municipais, estaduais ou federais, poderão ser EMBARGADAS judicialmente, até que sejam realizadas todas as modificações necessárias para sua devida conclusão.
Caso não seja possível adequar o empreendimento, a obra poderá ser embargada pelo poder público de forma definitiva, gerando milhões de reais de prejuízo ao incorporador.
A análise de riscos, ou seja, due diligence imobiliária para empreendimentos imobiliários é muito mais ampla do que apenas a retirada das certidões necessárias e verificação das condições do terreno.
Vários pontos precisam ser analisados, evitando GRANDES PREJUÍZOS AO INCORPORADOR.
Reflita, em caso de uma obra que já está em fase de construção, com mão de obra e materiais comprados, promessas de compra e venda assinados, valores pagos pelos compradores dos imóveis, e que venha por ventura ser EMBARGADA JUDICIALMENTE, coloca a incorporadora ou construtora em risco de falência devido ao vultuoso prejuízo financeiro que terá. O que poderia ter sido totalmente evitado.
COMO EVITAR QUE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SEJA EMBARGADO?
A contratação de um advogado especializado em direito imobiliário, com atuação em incorporação imobiliária é o meio preventivo mais assertivo para esses casos.
Caso a obra tenha sido embargada, o mesmo advogado, em conjunto com engenheiros, departamento financeiro, de projetos, administrativo e diretoria poderão encontrar a melhor forma de reduzir o prejuízo, bem como, fazer com que a obra retorne a ser construída o mais rápido possível.
Com este artigo você conseguiu identificar os riscos e prejuízos caso uma análise de risco para empreendimentos imobiliários não seja realizada?
Nosso escritório tem grande experiência na matéria, atuando em diversas incorporações imobiliárias pelo Brasil.
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