Neste artigo você encontrará o porquê de não realizar a locação de um imóvel por meio de modelos de contrato.
Entenda, os modelos de contrato de locação de imóveis da internet são muito fracos e neste artigo será abordado alguns problemas que são gerados levando a prejuízos financeiros.
É claro que buscar um modelo de contrato de locação de imóvel na internet, seja este imóvel residencial ou comercial é muito mais simples e menos oneroso do que a contratação de um advogado especializado para sua elaboração.
Porém, é interessante registrar alguns problemas que a falta de um contrato bem elaborado pode gerar para você que está locando o imóvel, seja locador ou locatário.
FALTA DE SEGURANÇA JURÍDICA
a) São vários os contratos de locação particular que não possuem NENHUMA garantia para a locação, conforme a Lei 8.245/91 (Lei do inquilinato) traz em seu artigo:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).
Para você locador, que quer alugar seu imóvel e não busca nenhuma forma de garantia, infelizmente corre grande risco de ter graves prejuízos financeiros e materiais em uma locação como esta, já que a garantia é uma forma de assegurar o recebimento dos alugueis ou então uma forma de executar o locatário em caso de inadimplência, ausência de reparos e conserto no imóvel entre outros.
b) Segurança jurídica ainda ao locatário, que acaba não tendo direito de analisar o contrato e entender as cláusulas, o que acarreta em índices altos de reajuste, exigências de reparos quando da rescisão do contrato, encargos altos em situações de atraso no pagamento.
2. FALTA DE CLÁUSULAS ESPECÍFICAS
Mais uma vez modelos prontos de contrato não possuem cláusulas específicas da negociação da locação, de forma que muitas tratativas entre as partes acabam sendo realizadas por meio de WhatsApp, e-mail, ligações ou pessoalmente, sem qualquer tipo de registro.
Essas cláusulas podem ser com relação a isenção do IPTU, forma de pagamento, descontos, manutenção e reparos, cores de tinta em caso de haver necessidade da realização de pintura, exigências como transferência das contas de energia elétrica e água, responsabilidade de seguro contra incêndio, entre outros.
O contrato faz lei entre as partes, dessa forma, o que não for pactuado da forma correta e dentro das necessidades das partes, pode gerar muitos problemas no futuro.
3. FALTA DOS REQUISITOS DE VALIDADE
Um contrato para ser válido – independente de qual contrato seja – precisa cumprir requisitos de validade, sendo devida as informações referente aos dados de locador, locatário, objeto, garantia, capacidade das partes entre outros.
A ausência de requisitos de validade pode tornar o contrato nulo ou anulável, ou seja, mais prejuízos para ambas as partes.
4. FALTA DE ANÁLISE DE RISCO DO LOCATÁRIO EM FACE DO IMÓVEL
Imagine o presente caso: Arnaldo realizou a locação de um imóvel onde Carla assinou como locadora. Realizou os pagamentos devidos dos alugueis, mas foi surpreendido com uma notificação de despejo em nome de Laura, que de fato é a PROPRIETÁRIA do imóvel, mas que estava morando fora do país a um tempo.
Consegue visualizar o tamanho do problema? Primeiro porque Arnaldo pagou valores a uma pessoa que não era de fato, a dona do imóvel. Segundo que terá que desocupar o imóvel, pois seu contrato é NULO. Terceiro o prejuízo financeiro com alugueis pagos, mudança entre outros itens não serão passíveis de indenização em face de Laura, já que foi negligente em ter informações adequadas do imóvel e de quem era o dono.
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Julia Maria Benati é advogada com mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário judicial e extrajudicial.